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房地产律师:房产税真的要来了嘛?

时间:2020-03-23 18:01:24

  相信细心的人已经发现,高层近日来对房产税密集吹风。

  不同层级不同部门的领导不仅就房地产税的表态日益密集,透露的细节也越来越多,其中也不乏具体配套政策的落地。

  首先技术上的难题被克服。

  房产税关系到千家万户,至少要先摸清楚每一户的家底。自2014年公布《不动产登记暂行条例》起,建立统一的不动产登记平台工作已持续了好几年。

  央视新闻报道,不动产登记平台实现全国联网。

  这意味着每个人家里有多少套房,多少用于自住,多少用于投资再不是秘密。国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计等部门,想要查询开个电脑就行了,全国范围内开征房地产税在技术上再没有问题。

  其次立法有了重大突破。

  梳理2010年以来官方关于房产税的表态,看似新瓶装旧酒,实则字里行间中都有层层递进的意思。

  从2013年底提出加快房地产税立法开始,立法步骤一直以龟速前进。

  但去年突然加速,顺利在两会期间进入了立法草案审议阶段。港媒还率先披露了一个“吹风版”《房产税细则》,相关细则有板有眼。

  此外还有一个细节,近日国务院发布了一份大督查的文件,将“房产交易登记”纳入在内,范围涵盖31个省市区。

  如此大规模地摸底,正是在推动房地产税上路的必要前奏。

  以前雷声大雨点小,现在是山雨欲来风满楼。高层越来越频繁的动作,都在预示着房产税离我们越来越近。

  关于房地产税

  你了解多少

  说到房产税,不少人也觉得非常困惑,我们买房子交的税是什么税?这次要交的房产税和之前缴的税有什么区别?

  这里就不得不解释一下房地产税和房产税的区别。

  在房地产税的体系中,征税包括开发、流通和保有等多个环节。

  我们在购房时缴纳的税收指的是流通环节中应缴纳的税款,而本次即将出台的房产税则特指保有环节需要缴纳的税款。

  房产税怎么收?

  房产税起源于土地私有制的欧美国家,但中外征税的国情并不完全一样。

  国外的土地是私有制的,所以才有房地产税的产生。中国是土地国有制,购房者只享有使用权,是否要按私人财产的标准来交税?

  另一方面,购房者在买房时,已通过交纳土地出让金,在房价中包含了收房后70年的所有税款。而房地产税是针对房产持有环节的征税,这里是否存在重复征税?

  这两点也是本次房产税出台,备受争议的环节。

  正因房产税背景复杂,所以政府对此次征税的讨论和推行也是慎之又慎。

  首先,房产税肯定会有合理的免征面积。

  这是对刚需自主居民的保护,具体人均可能是40平米或者60平米。但是如果你单身住一个200平的豪宅,那可能还是有一些影响。

  第二,房产税应该是累进制的。

  比如首套房免征,二套房按照0.2%征收,三套房按照0.5%来征收,四套以上按照1%来征收。同时,应该还会考虑地段和城市,比如豪宅税率较高,老旧房子税率较低。

  第三,先试点、再推广,逐步实施。

  比如在北上广深这样房价高企的城市先展开试点运行,稳定运行之后再逐步推广到二三四线城市。同时,一二线城市和三四线城市的征收税率也有所差别。

  第四,房产税具体如何计算?

  就目前公开信息显示,房产税应交税额的核算分为以下两种状况,其核算公式为:

  (1)按房产剩余价值计算:

  以房产原值为计税依据的。应交税额=房产原值乘(1-10%或30%)乘税率(1.2%)

  如果一个家庭在北京有两套房子,第二套用于投资,价值500万,由于免税面积已经用光,如果按1.2%的税率,每年要纳税6万。

  (2)按租金收入计算:

  以房产租金收入为计税依据的。应交税额=房产租金收入乘税率(12%)

  如果这套500万的房子已经出租,其年租金10万左右,那么其每年需要缴纳的房产税约为1.2万。

  从这里其实可以看出,由于房产税征收的主要对象是第二套及以上的房子,其实冲击最大的是租房市场。

  因为只有极少人是只有一套房子还把房子出租的,出租的房子大部分是二套房及以上的。对房东来说,其全年房租收入的相当一部分都要上缴,相当于持有成本大幅升高。另一方面,就租客承受能力而言,想要提高房租也是不太容易的,很多房东面临着不得不把二套房、三套房卖掉的选择。

  短期来讲,征收房产税以后,房价是可能会下跌的。

  谁最应该害怕房地产税?

  房地产税无论立法周期多长,最后也肯定要开征,届时,由房地产税引起的蝴蝶效应就会波及到每一个人的经济生活:房子不再只是资产,也会变成负债。

  那么,哪些人将会面临最危险的情况?

  1、在中心城市囤积了大量住宅的人

  伤害指数★★★

  虽然北上深等中心城市房价非常贵,但对贪官污吏、一夜暴富的人来说,拥有多套房子一点都不是问题。比如媒体披露的北戴河一个科级贪官,就拥有68套房子,其中7套在北京。在一位部级干部腐败案里,被罚没的房产有370多套。

  对于拥有100套住宅的人来说,即便第一套免征、从第五套开始累进税率,他的压力也会非常大。到时候会出现集中抛盘,对中心城市短期房价构成影响。这可能意味着,囤积大量房子的人财富将显著缩水。

  至于商办物业,应该不会有累进制、惩罚性的房地产税。

  2、盲目购买了旅游物业、养老地产的人

  伤害指数★★★★

  如果不是顶级旅游区,不是配套好、位置佳的房子,旅游地产只能等着免征房地产税。如果不能免征,则其持有成本大增,加上利用率不高,这类房子将成为鸡肋。部分位置差、附近景区级别低的旅游物业,最终可能被废弃,用来养鸡养鸭。

  养老地产的情况,也大多类似旅游地产。除非在有人口增量的大城市,否则也非常麻烦。

  此外,别墅的房地产税也会比较沉重,未来有可能成为鸡肋资产。

  3、盲目购买了三四线城市郊区、新区住宅的人

  伤害指数★★★★

  国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”曾调查过12个省、区的156个地级市。结果发现,90%以上的地级市正在规划建设新城、新区,很多县城也不例外。

  按照规划,这些新区、新城可以居住34亿人。但事实上,绝大多数三四五线城市人口增长乏力,各地围绕着高铁站建设的“高铁新城”很多都非常荒凉。如果你盲目在这些地区购买了住宅,未来开征房地产税后也会非常惨。

  说实话,即便小城市免征房地产税,郊区、新区的房子也没有多大价值。

  4、加杠杆、超承受能力买多套房的白领

  伤害指数★★★★

  最近一个深圳中年IT男买房、失业的故事,在朋友圈刷屏。其实,他遭遇困难的核心问题,是因为盲目加杠杆买房,月供远远超过了安全线,一旦遇到事业上的挫折,现金流就面临很大的问题。房地产税的开征,会让房价进入一个平稳期,房子很难套现。这些人“死扛现金流压力”的期限就会加长,生活会变得比较痛苦。

  5、在三四线城市囤积了大量住宅的人

  伤害指数★★★★★

  相对而言,这种人更惨。即便在三四线城市不实施累进制、惩罚性的房地产税,他们持有房产的成本将大增。但由于多数中西部三四线城市人口增长乏力,很多家庭都拥有多套房,所以很难通过出租转嫁房地产税,而卖房子很有可能找不到接盘侠。

  他们只能寄希望于所在的城市免征房地产税,但这个颇有难度。

  6、手中有多套房、负债率非常高的炒房者

  伤害指数:★★★★★

  房地产税即将出台这个消息,就足以对这类人产生巨大的压力。因为今天的消息公布后,会加剧市场的僵持,目前仍然拿了很多房子、承担巨大债务的炒房者,将会非常困难。

  他们只能选择斩仓,否则房子可能断供被银行申请查封、拍卖,到那时套现价格会更低。