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深圳房产律师:一人出资买房,房产分割问题全解析

时间:2020-03-23 18:02:40

  近日最火爆的国产剧《安家》频上热搜,从十年前的《蜗居》到十年后的《安家》,房子——依旧是中国人人生的头等大事,年轻人结婚要婚房,孩子大了要换学区房,给双亲养老要换舒适的小区电梯房,几十平米,也许承载了几代人的希冀。

  结婚总会面临买房问题,有的人没房就不嫁,有的父母没房就不让嫁,而高昂的房价却让不少年轻人望尘莫及,最近疫情肆虐后,不少开发商的房价开始“跳水”,助长了许多人的“抄底买房论”。

  但现在结婚买房却不止是两个人是事,是两个家庭的事,房子是婚前买的还是婚后买的,一人出资还是共同还贷,父母出资是借款还是赠与,往往很多人觉得结婚凑个首付,离婚就当投资,但买房问题仅仅是这么简单吗?

  我们来探讨一下,司法实践中,房子究竟算谁的?

  1.灰姑娘入豪门型——一人出资买房的房产分割问题

  2.蜗居共同奋斗型——双方出资买房的房产分割问题

  3.爹妈掺和买房型——父母出资的房产分割问题

  4.特殊房产的分割问题

  ※本专题为系列文章,今天先和大家唠唠第一类情况。

  一、灰姑娘入豪门型——

  一人出资买房的房产分割问题

  (一)

  婚前一人出资买房

  情景一

  结婚前男方全款买房或已还清全部贷款,房屋落在男方名下的,并取得房屋产权,离婚时女方有权分割房产吗?

  婚前一方已经支付全部房款购买的房屋,为一方的婚前财产,不会因为婚姻关系而转化为夫妻共同财产。

  产权证仅仅是一个物权凭证,决定房产归属的关键是房产的出资情况,而非房产证的取得时间。即便婚后才取得产权证,该房屋依然属于一方的婚前财产。离婚时,另一方无权要求分割。

  《婚姻法》第十八条 一方的婚前财产,为夫妻一方的财产。

  最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(一)第十九条  婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。

  情景二

  结婚前男方已支付了房屋首付款,并向银行贷款,房屋落在男方名下,婚后用夫妻共同财产还贷的,离婚时女方有权分割财产吗?

  司法实践中这种情况一般由夫妻双方协商处理房产归属,协商不成的法院一般将该房屋判给男方,而尚未偿还的贷款则为产权登记一方的个人债务。夫妻共同还贷支付的款项以及房屋相对应的财产增值部分由男方对女方进行补偿。

  最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(三)第十条  夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

  情景三

  结婚前,男方一人出资,但由于户口及政策原因,房屋登记在女方名下,此时房产属于夫妻共同财产吗?

  如果简单地把这种情况定性为借款或者赠与,对实际出资一方很不公平。

  考虑到双方当事人婚前买房的目的是为了结婚共同生活,并没有明确的借款或者赠与的意思表示。从公平角度考虑,以结婚为目的,男方婚前个人出资购买的房屋登记在女方名下,如果没有证据证明男方明确表示归女方个人所有,离婚时对该房屋一般应按夫妻共同财产处理。

  广东省高级人民法院在2012年《全省民事审判工作会议纪要》(粤高法【2012】240号)(三)关于夫妻一方婚前个人出资购买的房屋,但登记在另一方名下,离婚时如何处理的问题。65.以结婚为目的,夫妻一方婚前个人出资购买的房屋登记在另一方名下,如果没有证据证明出资方明确表示归登记一方个人所有,离婚时对该房屋一般应按夫妻共同财产处理。

  情景四

  女方家庭要求男方有房才结婚,婚前男方一人出资,房屋登记在双方名下,离婚时怎么分割?

  婚前男方一人全资买房,该房产属于婚前个人财产,婚后加名,房屋权属发生变更,房产变为夫妻共有财产。

  (二)

  婚后一方以婚前个人财产出资买房

  夫妻一方用婚前个人积蓄购买的房屋,仅仅是原有财产价值存在形态发生了变化,溯其根源,购房的出资来源是该房婚前的个人财产。

  如果房屋登记在一方名下,应当认定房产为一方的个人财产,离婚时另一方无权要求分割。

  如果房产证上登记双方的名字,应视为出资一方对另一方的赠与,认定该房屋为夫妻双方的共同财产。

  情景一

  婚后,男方以其婚前财产出资买房,房屋登记在男方个人名下,婚后买的房属于夫妻共同财产吗?

  如果房屋已经支付了全部房款,房屋是个人财产的转化,即使是婚后购买也属于男方个人财产。

  如果男方仅支付了首付款,婚后夫妻双方共同还贷的,由夫妻双方协商处理房产归属,协商不成的法院一般将该房屋判给男方(产权登记一方),而尚未偿还的贷款则为男方的个人债务。夫妻共同还贷支付的款项以及房屋相对应的财产增值部分由男方对女方进行补偿。

  情景二

  婚后,男方以其婚前财产出资买房,房屋落在双方名下或是女方个人名下,怎么算?

  房屋属夫妻共同财产,登记算是一方对另一方的赠与,夫妻双方共同共有房屋产权。

  公民对个人的财产权益具有处分权,双方可以通过约定,将一方拥有的房产赠与另一方。变更房屋登记,在房产证上加署配偶的名字,就是一种常见的赠与方式。

  所以,姑娘进门记得“房本加名”,不然离婚时可能都是狐狸精的。

  夫妻双方应携带相关证件,办理变更手续。如果双方没有对房屋的份额做出特别的约定,而只是简单地加上另一方之名,则应认定房产归夫妻双方共同所有,各拥有50%的产权。为了避免将来发生纠纷,建议双方将各自拥有的房产份额在房产证上注明。

  当然,以上所述的“个人财产”出资均视为能够证明为一方个人财产的情况,否则婚后可能会出现财产混同而在分割时作为夫妻共同财产予以分割,所以,保留出资证明、银行凭证等是必需的。