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民法典关于房屋租赁的新规定

时间:2021-02-09 05:44:48

 前言
   房屋作为人们日常生活的必需品,一直受到国家的高度重视。在此之前,国家多次提出“住房不炒”的政策,效果明显。住房租赁作为房地产市场不可或缺的一部分,还可以衡量市场的健康状况,例如租金与出售比率,这也与数亿人口的住房问题有关。根据相关数据,目前,中国的租赁人口已超过2亿,占城市人口的近四分之一。一个健康,稳定的租赁市场与人们的幸福指数有关,明确而可靠的法律制度是保护“生存权”的基础。
 
    2021年1月1日开始实施的《民法典》中有关于房屋租赁的法律规定,而原有的租赁法规废除。与合同法相比,民法典的内容有很大不同,涉及房屋的租赁和出售,转租等,尤其是居留权制度的创新和建立,对优先购买权的限制,这些都与承租人和出租人的利益密切相关。我们应注意法律风险,并查看相关的房屋租赁规定。
 
1、具有居住权的房屋不得出租或出售
   今年开始,将确立房屋的居住权。根据新规定,一些具有居住权的房屋未经允许不得出租,出售或继承。房主建造房屋,即使他们没有生产权,也可以让居民居住。一旦租赁了具有居住权的房屋,租赁关系将被视为无效。因此,在购买或租用房屋时,有必要检查房屋是否确立了“居留权”。
 
 
2、租期
    根据民法典,最长租赁期限不得超过20年,超过租赁期限的部分视为无效。租赁期限被遗忘或不确定的,视为无限期租赁,双方可以提前通知对方终止租赁。对于出租人和承租人,如果未来租赁期不确定,则无限期租赁实际上是一种很好的租赁方式,但是如果您要保持长期稳定的租赁关系,则最好约定固定的租赁期。
 
3、转租
    租赁市场的大部分混乱是由“中介人和房东”引起的。实际上,许多房客都有经验。租房子时,中介或第二个房东将转租以获得中介费。根据新规定,一旦房东发现其房屋已被房客转租或出于其他原因,房东也可以直接选择终止合同。
但是,为了保护“当前”承租人的权益,一旦房东发现第二个房东分租,如果房东在六个月内提出异议或与新房客达成新协议,则认为他已同意转租,并且租赁合同将同时生效。
 
4、承租人优先购买房屋
    出租房屋总是给人一种没有永久居留权的印象,因为尽管一些租户已经与房东签订了长期租赁合同,但由于各种因素,一些房东仍需要出售所出租的房屋。为了保护承租人的合法权益,新规定明确规定,出租人在需要出售租赁房屋时,应当提前告知承租人承租人具有优先购买权。出租人不履行告知义务的,承租人可以向出租人要求赔偿。尽管房客不必购买,但是为了避免纠纷,房东必须告知房客他具有优先购买权。
 
5、金问题
    根据民法典的规定,当事各方可以就押金金额达成协议,但商定的金额不得超过总租金的20%,超出部分不应产生押金的影响。实际交付的押金超过或少于约定金额的,视为约定金额已变更。