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房地产律师:名下房子卖掉就能排除执行了?

时间:2020-03-24 00:53:23

  本文作者:张春光律师【锦天城律所】
  最高法院(2019)最高法民申113号民事裁定认为,案外人在购买案涉商品房之时、在房屋被查封之时,名下均有其他可用于居住的房屋,只是后来相继出售,不符合《异议复议规定》第29条的第二个要件,无权排除执行。
  我非常赞同这个观点,这其实就是一个利益平衡和价值选择问题。我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写过很多相关的文章,我在之前的文章里也多次谈到过各方当事人利益平衡和价值选择问题,比如,我在“九民纪要”出台之前就写文章认为《异议复议规定》第28条不是第27条的例外,二手房买受人无权排除抵押权人的执行,这个呼吁得到了“九民纪要”的认可,改变了“九民纪要”出台之前大部分法院的错误观点(“九民纪要”出台之前大部分法院认为《异议复议规定》第28条是第27条的例外,二手房买受人有权排除抵押权人的执行)。但是,遗憾的是“九民纪要”把商品房买受人的权利保护推向了极致,没有恰当的照顾申请执行人等当事人的权利保护(本文不讨论这个问题)。
  一、商品房买受人排除执行的法律要件
  商品房买受人可以依据《异议复议规定》第29条、第28条等规定要求排除执行,本文以《异议复议规定》第29条为例。
  《异议复议规定》第29条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
  本文要讨论的就是《异议复议规定》第29条第二个要件中的“买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解?
  “九民纪要”第125条第二款规定,“买受人名下无其他用于居住的房屋”,可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋,但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的,可以理解为符合该规定的精神。
  对于案外人购买案涉房屋时以及案涉房屋被查封时被执行人名下有其他用于居住的房屋,但之后将其他房屋出售,算不算“买受人名下无其他用于居住的房屋”,“九民纪要”没有作出规定。换言之,即“九民纪要”对于判断“买受人名下无其他用于居住的房屋”的时间节点(准确讲应当是时间段)没有作出规定。
  要回答案外人卖掉其他房子算不算名下无房,要从立法价值和利益平衡两个角度考虑。
  二、从立法价值的角度:不应保护
  符合条件的商品房买受人有权排除普通金钱债权人的执行,有权排除抵押权等担保物权人的执行,有权排除建设工程价款优先受偿权人的执行。
  建设工程价款优先受偿权是法定优先权,建设工程价款优先受偿权优先于抵押权,法律之所以规定此法定优先权,背后的立法价值是为了保护农名工等的工资权益。
  符合条件的商品房买受人有权排除建设工程价款优先受偿权人的执行,背后立法价值可以理解为:符合条件的商品房买受人的生存权优先于农名工等的工资权益。
  符合条件的商品房买受人的权利如此优先(相应的,普通金钱债权的债权人、抵押权人、建设工程价款优先受偿权的债权人的权利难免就会受到损害),自然应当严格限制。
  这里对生存权的保护应当是保护维持较低生活标准所必须的物质条件,以房屋为例,“买受人名下无其他用于居住的房屋”自然应当是指没有了标的房屋就等于买受人没有了可居住的自有房屋(或虽已有一套房屋但面积过小无法满足基本居住需要)。买受人在购买案涉商品房之时、在房屋被查封之时,名下均有其他可用于居住的房屋,只是后来相继出售,这明显有不诚信之嫌,且从法理上讲其财产形式只是由房产变为了房款,并非应受法律特别保护的生存权受到威胁的弱势群体,不应在法律优先保护的范畴。
  三、从利益平衡的角度:不应保护
  法律在保护商品房消费者权益的同时,也要保护普通金钱债权的债权人、抵押权人、建设工程价款优先受偿权人的利益。
  因此,从这个角度讲也应当从严把握对“买受人名下无其他用于居住的房屋”的理解,即买受人在购买案涉商品房之时、在房屋被查封之时,名下均有其他可用于居住的房屋,只是后来相继出售的情形,不属于“买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形。
  最后,我建议“买受人名下无其他用于居住的房屋”的时间段至少应当是自执行标的房屋被查封之日起至一审法庭辩论终结之日(如有二审则至二审法庭辩论终结之日),以彰显法院支持商品房买受人执行异议之诉是保护其生存权的必要。