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房产律师:买家无购买资格导致合同不能履行,卖家有权解除合同

时间:2020-03-24 00:56:30

  本文作者:张春光律师【锦天城律所】
  因房屋买受人无购房资格导致合同不能履行的,房屋卖售人有权解除合同【注:这只是一般原则,法院会根据每个案子的具体情况作出判决。比如,我最近代理了一个关于购房资格的案子,我代理买受人起诉继续履行合同,卖售人反诉解除合同(理由是买受人因无购房资格导致超过合同不能履行),我根据这个案子的具体情况对卖售人的主张做了抗辩,最后法院支持了我的观点,判决继续履行合同(以后有机会的话再和大家分享这个案例)】。
  关于这个问题,我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写了很多文章了,我也代理了很多这样的案子,有很多成功的案例。今天,我再和大家分享一下这个问题。
  一、合同解除的原因和依据
  1、合同解除的原因
  房屋买受人不具备购房资格,则不能完成过户,法律关系就会长时间处于不稳定的状态,比如:(1)房屋如果被另案查封,则即便买受人具备了购房资格,也可能会履行不能,这可能就会导致卖售人对买受人违约,需要向买受人承担违约责任。(2)房屋因另案的生效法律文书可能会被强制执行,这可能就会导致卖售人对买受人违约,需要向买受人承担违约责任。(3)房屋被政府征收(拆迁),则可能产生很复杂的法律关系,很容易引起买卖双方之间的纠纷。(4)买受人一房二卖,且已完成过户给后者,则可能会在三者之间产生复杂的纠纷。(5)如果房屋毁损灭失,则责任承担会很复杂。
  如果买受人一直不交社保或个税,则一直无法过户,或者限购政策再度加强,法律关系就会长期处于不稳定的状态。
  另外,房屋一直不能过户还可能给卖售人造成损失,比如:(1)卖售人因标的房屋不能过户到买受人名下,导致卖售人没有购房资格,不能购买新的房屋。(2)卖售人即便有购房资格,也可能在首付比例、贷款利率等方面承担不必要的成本和损失。(3)卖售人还可能因此错过了房价较低的购房时机。
  以上是法院支持解除合同的主要原因。
  2、合同解除的依据
  合同解除权分为约定解除【《合同法》第九十三条:当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。】和法定解除【《合同法》第九十四条:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。】
  (1)约定解除
  如果房屋买卖双方所签订的合同约定了由于买受人不具备购房资格导致无法过户则房屋买卖双方任何一方都有权解除合同的,则从其约定,卖售人有权解除合同。
  但是,如果双方约定的是由于买受人不具备购房资格则等待买受人具备购房资格时再办理过户手续,则卖售人无权解除合同。
  简单讲,即有约定的从约定。
  (2)法定解除
  《合同法》第九十四条:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”
  a.不可抗力
  《合同法》第一百一十七条第二款规定:“本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。” 有些法院认为,新的限购政策的出台导致买房人不具备购房资格,应当属于不可抗力,并据此解除合同。如:(2016)沪0113民初12930号民事判决。
  b. 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的
  适用这个条款需要解释两个概念“违约”、“合同目的”。
  看房屋买卖合同,有些约定了过户是买卖双方共同的义务,有些只强调了过户是卖售人的义务。但是,不论合同上是否明确载明买受人有义务配合过户,根据交易流程,过户需要买卖双方共同办理才能完成,因此说过户是卖售人的义务,也是买受人的义务。买受人不履行此义务即构成违约。
  再说合同目的,有些法院认为卖售人的合同目的是取得房款,取得房子的所有权是买受人的合同目的,只要卖售人取得了全部房款,不过户不影响卖售人的合同目的实现。其实这种说法不太准确,有些机械。因为房子不过户到买受人名下,就还在卖售人名下,卖售人无法将之提存以完成自己过户的义务,这就会给卖售人带来很多潜在的成本和法律风险,也可能会给卖售人另外购房带来购房资格上的障碍。因此,将房屋过户到买受人名下也是卖售人的一个很重要的合同目的。我代理的(2018)沪01民终163号案判决的观点和此观点很类似。
  c.情势变更
  《合同法解释二》第26条规定,合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。有些法院认为新的限购政策属于情势变更因素,因新的限购政策导致的合同无法履行,当事人可以基于情势变更原则解除合同。当然,有些法院变通请示变更原则为因不可归责于双方当事人的事由导致合同无法履行,并以此为由解除合同。
  二、合同解除的法律后果
  1、由于新的限购政策导致购房者失去购房资格,导致房屋买卖合同不能按照约定的时间过户,房屋买卖双方互相不负违约责任。但是,在房价上涨较多的背景下,有些法院基于所谓的公平原则判决卖售人给予买受人一定的补偿。但是,不论是《合同法》及其司法解释,还是《民法总则》等法律司法解释在合同责任中并未规定所谓的公平责任。
  2、购房者没有购房资格和新的限购政策无关,即便没有新的限购政策,购房者也没有购房资格,买受人需向卖售人承担违约责任。
  三、上海二中院的经典案例(裁判观点摘要)
  上海市第二中级人民法院(2019)沪02民终6263号民事判决认为,樱井某某与沈某、张某某于2018年5月8日签订的《协议书》、《补充协议》和《房地产买卖合同》系双方真实意思表示,对双方当事人均有约束力。现樱井某某提出解除合同并要求沈某、张某某返还定金,其应对存在免责事由进行举证。根据双方合同约定,在签订示范文本前,若因有关购房及贷款政策发生变化,导致樱井某某无法以该合同上约定的交易条件继续履行,若无法协商一致,双方互不承担违约责任。现樱井某某主张购房新政规定外国人购房需缴纳满一年社会保险,该政策变化导致其不能继续履行合同,故可以免责。但沈某、张某某主张樱井某某自始即不具有购房资格,故其不能继续履行合同并非政策变化所致,樱井某某不应免责。对此,本院认为,对外国人在我国境内购房,国家政策有限制规定,故在樱井某某与沈某、张某某签订购房协议时,中介机构向樱井某某出具了告知书。在告知书上明确了具体的政策文号,并明确樱井某某应提供有关部门出具的境外个人在境内工作超过一年的证明。根据规定,外国人在境内合法就业需获得国家劳动行政部门的就业许可。因此,该告知书及告知书提及的建房〔2010〕189号文中所指有关部门显然不会是用工单位,而该告知书及建房〔2010〕189号文提及的在境内工作超过一年的证明亦应当是合法就业的证明。而樱井某某主张政策变化导致合同履行不能而提供的《关于进一步加强境外个人、港澳台居民购房审核的操作细则》亦明确,境外个人、港澳台居民在申请办理购房合同备案、交易登记时还应提交至购房之日已连续满一年的本市劳动合同及对应的个税及社保缴纳证明,其前提也是“境外个人、港澳台居民在本市有合法稳定就业、有纳税记录、名下无住房的”。由此可见,国家关于境外个人在我国境内购房的政策一贯是以境外个人在境内有合法稳定的就业为前提,该政策从未发生变化。对于樱井某某而言,如果没有合法稳定就业记录,即使没有要求连续缴纳社保满一年的新政策,其也不符合国家政策规定的可以购房的条件。现樱井某某至今未能提供证据证明其在与沈某、张某某签订购房合同前已经相关部门批准合法就业满一年,故其主张系政策变化导致其无法按原约定履行合同,本院不予采纳。鉴于樱井某某未能举证其解除合同存在免责事由,其要求不承担违约责任,缺乏依据,本院不予支持。
  上海市第二中级人民法院(2018)沪02民终447号民事判决认为:根据本市动迁安置房上市交易的相关政策,动迁安置房取得房地产权证未满3年的,若该动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证满3年,且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的,在办理房地产权证后可以转让。据此,系争房屋于2016年7月已符合可上市交易的条件。上诉人在二审中亦述称按照双方签订房屋买卖合同时的政策,系争房屋符合上市交易的条件与上诉人具备本市购房资格的时间几乎同步。因此,可以确认双方在签订房屋买卖合同时,对于系争房屋将可以于2016年下半年办理产权过户手续已有预期。虽然双方房屋买卖合同中对于具体的交易过户时间未作明确约定,但在系争房屋符合上市交易条件后,经一方催告,另一方应在合理期限内配合完成过户手续。本案中,上诉人经被上诉人催告未能在合理期限内配合进行过户,且直至被上诉人提起本案诉讼要求解除双方房屋买卖合同时,上诉人仍不具备本市购房资格。因此,一审法院判决支持被上诉人要求解除双方房屋买卖合同的诉请,并无不当。
  上海市第二中级人民法院(2018)沪02民终974号民事判决认为:二审中,双方的争议焦点在于,应由何方承担房屋买卖合同不能继续履行的违约责任。根据已查明的事实,陈某某在与刘某某、李某某签订《房地产买卖协议》及《上海市房地产买卖合同》时不具备上海市的购房资格。陈某某称刘某某、李某某在签订上述合同时明确知晓陈某某不具备购房资格,且双方均信赖房产中介能够为陈某某包装至符合购房资格,但陈某某提供的证据尚不能证明其上述说法,且即使刘某某、李某某确实知晓陈某某在订立房屋买卖合同时不具备购房资格,在双方未作出明确约定的情况下,亦不能仅据此认为陈某某无需承担因自身限购而不能履行合同时的违约责任。现确因陈某某的购房资格问题致其不能取得银行贷款,进而不能继续履行双方签订的房屋买卖合同,陈某某理应承担相应的违约责任。一审法院根据对系争房屋价值的司法评估结果,并综合考虑案情,酌情判定陈某某赔偿刘某某、李某某房屋差价损失40万元,较为合理,可予维持。陈某某要求刘某某、李某某支付违约金的诉请,缺乏依据,本院无法支持。
  上海市第二中级人民法院(2018)沪02民终6690号民事判决认为:1、房屋买受人无购房资格导致合同不能履行【合同约定的过户日期无法过户】,则房屋卖售人有权解除合同;2、合同签订后,买受人与有购房资格者结婚,即便“以家庭为单位”具备购房资格,但是买受人无权要求卖售人将房屋出售给其与其配偶,因为卖售人有权拒绝变更合同。3、房屋买受人以“卖售人已收取全部房价款,合同目的已经全部实现”为由主张卖售人无权解除合同的,法院不支持。4、因买受人无购房资格导致的合同解除,买受人无权要求卖售人赔偿或补偿。
  上海市第二中级人民法院(2018)沪02民终974号民事判决认为,由于房屋买受人属于限购对象导致房屋买卖双方签订的房屋买卖合同无法履行,房屋买受人构成违约,应当承担违约损害赔偿责任。房屋买受人称卖售人在签订上述合同时明确知晓买受人不具备购房资格,且双方均信赖房产中介能够为买受人包装至符合购房资格,但买受人提供的证据尚不能证明其上述说法,且即使卖售人确实知晓陈某某在订立房屋买卖合同时不具备购房资格,在双方未作出明确约定的情况下,亦不能仅据此认为买受人无需承担因自身限购而不能履行合同时的违约责任。
  上海市第二中级人民法院(2017)沪02民终11340号民事判决书认为,房屋买受人系因不符合“3.25”新政出台之前的限购政策、不具备购房资格,从而未能办理系争房屋的产权转移登记手续。易言之,房屋买受人与房屋卖售人的房屋买卖合同无法履行的原因并非“3.25”新政内容所致。房屋买受人应事先了解自己是否具备购房资格,故房屋买受人对于合同未能按约履行存在过错,并构成根本性违约,根据合同约定房屋卖售人有权解除合同并要求房屋买受人承担违约金。
  上海市第二中级人民法院(2017)沪02民终3133号民事判决认为,一审上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初20025号民事判决观点正确,即:因本市房地产买卖交易受限购政策影响,交易双方在进行买卖交易时均应审慎确定自身是否符合相关限购规定。双方当事人签订的示范文本的《上海市房地产买卖合同》中,明确告知“非本市户籍居民家庭本市购买住房缴纳税收或社保年限……调整为‘能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上’”,而本案中房屋买受人作为非本市户籍居民,理应知晓并确保在签订房屋买卖合同时符合该政策规定。而房屋买受人调取的《参保个人城镇基本养老保险缴费情况》显示,截止双方签订房屋买卖合同之日,即2016年1月5日,房屋买受人未满足累计缴纳社保满2年以上的条件。故双方当事人所签订的《上海市房地产买卖合同》客观上存在履行障碍,致使合同目的无法达成,依法应予解除。合同解除非房屋卖售人违约造成,故房屋买受人要求房屋卖售人支付已付房款占用期间利息的主张不予支持。
  上海市第二中级人民法院(2017)沪02民终6312号民事判决认为,曹某某作为一名成年购房者,在购房前应对国家公示的限购政策进行充分了解并初步审核自身的购房资格,但曹某某未能充分了解相关政策导致双方之间的房屋买卖合同无法履行,曹某某的行为构成违约,理应承担相应的违约责任。
  上海市第二中级人民法院(2017)沪02民终11265号民事判决认为,陈某某、彭某某基于《动拆迁安置房买卖协议》确立了系争房屋的买卖合同关系,在该买卖协议履行中,陈某某依约交付了系争房屋,彭某某也依约履行了房价款的支付义务。根据上海市现有购房政策规定,因彭某某为非本市户籍人员,彭某某需在本市缴纳社会保险连续缴纳满5年以上,尚可获得在本市购房资格,但彭某某在2017年3月才开始在本市缴纳社会保险,属于限购对象,目前在本市尚无购房资格,事实上已无法办理系争房屋产权变更登记手续,故陈某某要求解除双方买卖合同关系,可获支持。彭某某主张的损失:(1)购房价格(600,000元)和房屋现时市场价值(2,315,700元)之间的差价1,715,700元;(2)装饰装修工程造价现值85,582.25元。对于彭某某主张的损失,按照司法鉴定意见确定。彭某某的损失应按照导致合同解除的过错责任由陈某某、彭某某各自承担。双方于2012年1月签订《动拆迁安置房买卖协议》时,关于非本市户籍居民购买房屋的相关限购政策已经发布,彭某某、陈某某作为系争房屋的买卖双方,均应了解限购政策规定,但无证据表明陈某某对购房人的资格进行了询问或了解,彭某某也未就自己的购房资格是否满足条件进行咨询或并告之陈某某,在此情况下,双方就草率地签订《动拆迁安置房买卖协议》,且在协议中对限购问题未作出相应约定,这也是导致本案纠纷产生的原因之一,因此,本院认定陈某某、彭某某均存在过错。关于双方各自应承担的过错责任,本院考虑如下因素:系争房屋已经交付彭某某占有使用,彭某某也按约支付了相应的房款;彭某某已付房款在全部房款中所占比列;双方如继续履行《动拆迁安置房买卖协议》,双方各自应获得的利益;以及房价上涨等因素,故本院酌情确定如下:彭某某主张的房屋价值差价损失及装修损失合计1,801,282.25元,由彭某某自行承担701,282.25元,余款1,100,000元由陈某某承担并应偿付彭某某。【按照过错比例分担损失】
  上海市第二中级人民法院(2017)沪02民终3625号民事判决认为,龚某某与纪某某方通过签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》达成以3,450,000元买卖涉案房屋的合意系双方的真实意思表示,与法不悖,可予确认。双方均应恪守履行。近年来,由于本市执行国家对房地产市场实行的严格调控政策,虽然签约但属于限购对象因不能进行房地产交易过户登记而将导致买卖合约无法继续履行,其中购房人尤其应当注意自身是否具有限购的情况。作为涉案房屋买受人的纪某某方,自身负有购房前核实是否符合购房资格的责任。按照合同补充条款的约定,如因违反限售规定,双方同意共同办理解除合同手续。该约定系双方约定的合同解除权,对双方具有约束力。本案中,由于纪某某属限购对象,其实际无法按约办理涉案房屋的交易过户登记手续。纪某某方称双方已达成待其消除购房限制后继续履约的合意,遭龚某某否认,纪某某方对其所称并未提供充分确凿的证据,本院难以采信。从双方交涉过程的材料来看,龚某某也并无继续履约的表示。按照双方合同约定,纪某某方未按合同及各项附件等约定履行,超过十日的,龚某某有权解除合同。虽然纪某某方为解决限购,出售了其名下延吉五村的房屋,但逾期远超合同约定的十个工作日,一审法院据此确认龚某某享有合同约定的单方解除权,判令解除双方所签《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》是适当的,对其余问题所作的处理亦无不当。
  上海市第二中级人民法院(2015)沪二中民二(民)终字第580号民事判决维持了一审上海市普陀区人民法院(2014)普民四(民)初字第357号民事判决。一审判决认为,房屋买卖双方当事人于2013年11月8日就购买系争房屋签订《房地产买卖合同》,当日,相关部门发出住房限购措施的新政,将非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限调整为“能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”,但11月8日当日签订的房屋买卖合同仍能按原规定执行,即“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上”。然房屋买受人作为非本市户籍居民,其缴纳社保年限累计不满1年以上(不含补缴),故即便不出台购房新政,房屋买受人仍不具备购房资格,无法履行《房地产买卖合同》。房屋卖售人要求解除买卖双方签订的《房地产买卖合同》,依据上述理由,法院依法予以支持。由于合同的解除是由于房屋买受人的原因导致的,故房屋买受人要求房屋卖售人支付已付房款的利息的请求不予支持,房屋卖售人要求买受人赔偿违约金的主张予以适当支持。