律师文集logo

陈志鹏律师:19128389015

首席律师

深圳房产律师

联系律师

    陈志鹏主任律师

    咨询电话:19128389015
    微信咨询:szlaw365 或手机号
    执业证号:14403200510342126
    执业机构:广东中轴线律师事务所
    办公地址:深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座1602室 , 地铁1号线国贸站D出口。

新开发住宅只租不卖 专家:保护城市长远利益

时间:2017-05-14 00:43:00

    5月8日,上海市规划和国土资源管理局网站公布《张江科学城建设规划》(征求意见稿),向大众征求意见。
    5月8日,上海市规划和国土资源管理局网站公布《张江科学城建设规划》(征求意见稿),向大众征求意见。
    意见稿中,有关“国际社区、人才公寓等多样化住宅选择”的条款备受关注,“ 拟通过增加居住用地、新增住宅全部用作租赁住宅,以及提高研发、工业用地人才公寓、宿舍配套比例等,满足科学城就业人口居住需求。”
    此举被认为是对产城融合的又一探索,澎湃新闻注意到,如此大范围内,规定增加的居住用地、新增住宅全部用作租赁住宅,这在上海尚属首次。
    上海交通大学城市科学研究院院长刘士林认为,张江科学新城拟通过租赁解决居住功能的举措符符合当前中央对房地产定位的大背景,同时和张江科学新城的自身特点是匹配的。
    刘士林对此解释说,2014年国家提出的新型城镇化,一个重要内容是要走“产城融合”的道路,摒弃依靠房地产拉动的“土地城市化”。而去年经济工作会议提出“房子是用来住的、不是用来炒的”又进一步突出了这个定位。
    刘士林称,大城市发展到一定阶段必然要产生很多问题,包括人口膨胀、房价过高、交通拥堵、公共服务短缺等,这不仅不利于普通居民日常的生产生活,尤其不利于怀揣梦想的年轻人到城市里创业和发展。其中,又以房价过高、增速过快,而把很多年轻人挡在了城外。过去我们在控制房价上动了很多脑筋,但基本上没有达到预期的效果。这是因为:“只要有买卖,就会有投机;而资源越紧张,投机就会越严重”。张江科学新城的做法实际上是吸收了我们过去在房地产调控上的经验教训,它制定的“不买卖”新游戏规则,可以看做是“釜底抽薪”之举,即通过剥夺和降低房子的商品和市场属性,来保障居民基本的居住需求,并保护城市发展的长远利益。
    就张江科学新城本身而言,刘士林认为,这无疑是一个正确的选择。作为一个科学新城,从它一开始设立,本身就意味着是城市最有活力和创造力的空间,这在直接吸引大批年轻创业人才和创业资本的同时,也必然招致各种资本、特别是一直凭炒房而获得暴利的投机阶层的垂涎。而从一开始就立下“不买卖”的规矩,不给投机者任何空间和念头,是真正的“从源头”治理,也是和旧城市化彻底划清界限的“壮士断臂”。否则,科学新城还没有建,一下子就把房价炒起来,想来的人进不来,想留下的人留不住,还怎么建设呢?同时,考虑到张江科学新城本身的定位,其居民必然是以年轻创业人口为主。一般说来,大多数创业者资金不足,即使有钱也应该用在创业而不是购房上。再加上这些人口本身又是社会上最有活力的,也不应该让他们过早的成为“房奴”。此外,这些有活力的创业者本身的流动性也比较高,所以租赁住房模式无疑也更适合他们的生活和事业的需求。
    但刘士林同时表示,张江科学新城模式并不适宜在中小城市推广,因为很多中小城市还处在“去房地产库存”的阶段。即使在上海,也只有部分城区有推广价值,像浦东新区、徐汇区的金融中心、高新产业园区等,而对于边缘城区、人气不足的城区,也是不能硬性推广的。
    业内认为,张江科学新城的建设,既和张江过去最早时候的产业发展定位有关,也和当前的科创中心有关。但此类改革和雄安新区的改革又不太一样,雄安新区带有一定的产业导入和导出的目标,属于一个有独立行政管理权的区域,而张江会更加强调放权,这和浦东本身的发展有很大关系,是上海乃至全国建立科创中心的最佳实验田。
    根据规划,张江科学城位于上海市中心城东南部。包括了2011年上海市政府批复的,张江高新区核心园的用地面积约75.9平方公里。
    同时,在考虑张江科学城对全市功能和城市空间的影响,本次规划范围确定为北至龙东大道、东至外环-沪芦高速、南至下盐公路、西至罗山路-沪奉高速,同时考虑范围之外国家量子中心等重大科技基础设施的功能和空间要求,总面积约94平方公里。为加强与龙阳路枢纽、国际旅游度假区等周边地区的协调和联动发展,外扩形成衔接范围,总面积约191平方公里。
    按照规划,未来张江科学城除了成为中国乃至全球新知识、新技术的创造之地、新产业的培育之地之外;还将会是集创业工作、生活学习和休闲娱乐为一体的现代新型宜居城区和市级公共中心。
    未来的科学城,文化氛围更浓厚——集科学会堂、图书馆、博物馆、体育场馆等具有影响力的高能级文化体育设施于一体同时,结合水泥厂改造建设文化创意园,保护张江老街、横沔古镇等历史风貌,塑造具有科学城地域特色的文化格局。
    交通出行更便捷——依托轨道交通,形成以公共交通为主体的交通出行结构。轨道交通站点覆盖率达到中心城平均水平,实现张江科学城与对外交通枢纽、重点科研院所、城市中心形成45分钟快速便捷轨交联系。
    生活服务更完善——科学城范围国际社区、人才公寓等多样化住宅选择。结合轨交站点构建社区生活圈,强化社区级公共服务设施的均等化配置和差异化设置;构建步行、骑行绿道网络,满足人们健身、游憩、社交、户外活动和慢行需求。