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房屋出现哪些质量瑕疵,买受人可以主张解除房屋买卖合同

时间:2020-06-18 10:28:38

  作者:广东丹柱律师事务所  颜宇丹|刘茹

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定:“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。“第十三条规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复,修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。依据上述规定,房屋质量问题可以分为三种:一是房屋主体结构质量不合格;二是严重影响正常居住使用的质量问题;三是其他一般质量问题。买受人以房屋质量问题主张解除房屋买卖合同,应以房屋出现前两种质量问题为前提。

01

房屋主体结构质量不合格

房屋主体结构是指在房屋建筑中,由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系,既包括房屋地下隐蔽工程的地基部分,也包括房屋地上工程所涉及的部分。其合格与否,直接关系到房屋是否符合安全标准。一般情况下,开发商若已经取得了案涉房屋的竣工验收备案表,即可证明房屋主体结构合格。但是,开发商提供的有关行政管理部门的批准文件,以及勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格的质量合格文件,对人民法院认定事实并不具有当然的确定力和约束力此时,鉴定机构所作出的鉴定报告及鉴定人员到庭所做出的专业陈述将成为案件的关键性证据形式。若购房人(买受人)认为房屋主体结构不合格,则需进行专业质量鉴定,否则如果无相反证据,法院通常会认定房屋主体结构质量是合格的。

情形1.房屋安全使用等级不合格,显著影响整体承载和使用功能

裁判规则一:房屋系长久性使用建筑,应在使用期内具备安全使用性能。但经鉴定,房屋安全性能显著影响整体承载,使用现状显著影响整体使用功能,足以证明房屋存在结构不合格、影响正常居住的质量问题,买受人此时有权请求解除商品房买卖合同。

【裁判要旨】经鉴定,案涉房屋存在混凝土保护层厚度不满足设计要求;所测梁最大偏差不符合规范要求;西侧室外分户隔墙基础存在不均匀沉降、歪闪、倾斜;局部墙体根部保温层、散水明显开裂下沉,地下室内外墙及基础底板存在严重渗漏缺陷;沉降差不满足《建筑地基基础设计规范》要求等问题。鉴定结论为:安全性评定等级为Csu级,显著影响整体承载;使用性评定等级为Css级,现状显著影响整体使用功能。鉴定意见证明涉案房屋存在主体结构不合格、影响正常居住的质量问题,原判决根据查明事实并适用《商品房买卖合同问题的解释》第十二条、第十三条规定解除案涉商品房买卖合同,并无不当。『陈保、天津津滨创辉发展有限公司商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书,审理法院:最高人民法院,案号:(2018)最高法民申3182号』

  情形2.房屋主体结构的组成部分不符合国家规定的验收标准

裁判规则二:房屋的主体结构关系到房屋寿命及在内居住人员的生命安全。国家出台的验收规范是建造房屋所应达到的最低标准,作为组成房屋主体结构的部分构件不符合国家规定的验收标准的,应当认定房屋主体结构质量不合格,买受人有权要求解除房屋买卖合同。

【裁判要旨】房屋的主体结构用以承重房屋上的各种荷载,是房屋的重要组成部分,关系到房屋寿命及在内居住人员的生命安全。国家出台的验收规范是建造房屋所应达到的最低标准,作为组成房屋主体结构的若干构件必须全部符合国家规定的验收标准。因此,来新亮认为案涉房屋主体结构质量不合格的上诉理由能够成立,其要求按照司法解释规定解除合同的请求符合法律规定,应予准许。『来新亮、安徽省博文置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书,审理法院:安徽省宿州市中级人民法院,案号:(2017)皖13民终2391号』

  情形3.房屋主体结构的组成部分不符合相关建筑规范的强制性规定

裁判规则三:房屋主体结构的质量问题,是构成房屋的各个部分均达到合格要求,才构成主体质量合格。房屋部分结构不符合《建筑抗震设计规范》强制性条文规定,影响主体结构质量与安全,应认定房屋主体结构存在质量问题,买受人有权要求解除房屋买卖合同。

【裁判要旨】经鉴定,被告出售给原告的房屋楼梯间2/-11轴位置缺构造柱,违反了《建筑抗震设计规范》的强制性规定,不符合国家标准。因构造柱的设置是房屋主体结构的组成部分,在国家标准应设置构造柱的位置没有设置构造柱,应认定该房屋主体结构存在质量问题,上述情形属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定的关于因房屋主体结构质量不合格不能交付使用或房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格的情形。在此情况下,原告有权要求解除商品房买卖合同并赔偿损失『张晓欣与秦皇岛煜明房地产集团有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书,审理法院:河北省高级人民法院,案号:(2013)冀民一终字第301号』

02

严重影响正常居住使用

对于“严重影响正常居住使用”的解释,在法律上并无明确规定,法官在审判过程中拥有较大的自由裁量权。但结合司法实践,应当解释为房屋存在的质量瑕疵即便通过修复亦无法保证购房者的人身、财产安全及正常居住适用等等。若房屋质量问题能够修复,不影响房屋主体结构安全时,法院一般不会认定为“严重影响正常居住”。

  情形1:出卖人擅自改建、切割或维修,严重影响正常居住

裁判规则四:出卖人在未经买受人同意的情况下擅自将已交付的房屋改建、切割或维修,导致房屋的原有状态灭失,虽已不具备合同中约定的向有关部门申请鉴定的条件,但符合房屋质量问题严重影响正常居住的情形,买受人有权请求解除房屋买卖合同。

【裁判要旨】本院认为,本案中,在涉案房屋存在质量争议后,卓越公司在没有取得雍万成同意的情况下擅自将已交付的房屋地下室整体改建和房屋两层楼板整体切割,自行进行维修,该行为导致房屋的原有状态灭失,已不具备合同中约定的申请具有工程质量检测资质的机构鉴定的条件,其责任后果应由卓越公司承担。二审认为,根据合同约定涉案房屋质量问题必须经过鉴定,且卓越公司对涉案房屋进行整改维修的行为符合法律规定及合同约定的意见错误,应予纠正。本案存在因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形,雍万成请求解除其与卓越公司之间签订的《商品房买卖合同》合同,本院予以支持。『雍万成与五家渠卓越房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷再审民事判决书,审理法院:新疆生产建设兵团第六师中级人民法院,案号:(2018)兵06民再4号』

  情形2.房屋质量问题实际上已无法进行修复,并严重影响房屋使用

裁判规则五:商品房虽已竣工交付,但司法鉴定结论表明房屋存在的问题和缺陷不符合工程质量验收的规范,且房屋质量问题实际上已无法进行修复,严重影响到房屋的使用,买受人此时有权请求解除商品房买卖合同。

【裁判要旨】根据鉴定结论,房屋的质量存在问题主要体现在房屋的混凝土抗压强度不满足设计要求及柱箍筋间距、梁箍筋间距、板钢筋间距不满足设计要求,板保护层厚度、房屋梁、板构件外观质量存在缺陷等。以上问题和缺陷不符合工程质量验收的规范,存在质量问题。故涉案商品房虽已竣工交付,以上的缺陷,尤其是混凝土抗压强度、柱箍筋间距、梁箍筋间距、板钢筋间距实际上已无法进行修复,并严重影响房屋的使用,因此,上诉人要求解除商品房买卖合同关系的请求合理,依法应予支持。『温其昌、蔡朝兰商品房销售合同纠纷二审民事判决书,审理法院:钦州市中级人民法院,案号:(2019)桂07民终5号』

  情形3:出卖人怠于履行修复义务,房屋不能居住的障碍尚未消除

裁判规则六:房屋出现的质量问题需要出卖人进行整体维修才能得以解决,而出卖人怠于采取积极措施消除引起案涉房屋不能居住的障碍,致使买受人购买房屋的目的不能实现,出卖人构成根本违约,买受人有权要求解除商品房买卖合同。

【裁判要旨】根据本案的鉴定意见及鉴定机构工作人员出庭接受质询时的陈述,房屋存在问题的根源可能存在于整体外墙、屋面、楼梯间等公共区域及管道井等,如对房屋进行维修,需要对“整个系统、外墙保温系统重新做,电线及地暖的施工系统包括管道系统都需要维修”,即要想从根本上修复涉案房屋出现的质量问题,需要建设单位即油田房开公司进行整体维修,并非徐世超个人单方维修可以解决。但经一审法院释明并给予油田房开公司一定期限进行维修后,油田房开公司未进行维修。油田房开公司作为案涉房屋的出卖人,自房屋出现质量问题后至今,并未采取积极措施消除引起案涉房屋不能居住的障碍,致使徐世超购买涉案房屋的目的受到影响,使得徐世超当初签订《商品房买卖合同》的目的不能实现。『大庆油田房地产开发有限责任公司、徐世超房屋买卖合同纠纷二审民事判决书,审理法院:黑龙江省大庆市中级人民法院,案号:(2019)黑06民终1677号』

  情形4:买受人就房屋质量问题多次主张权利,但经多次维修仍无法修复

裁判规则七:买受人自收房后一直通过物业公司反映、诉讼等方式主张权利,出卖人却在数年时间内敷衍搪塞,不积极整改,也未真正解决质量问题。房屋经鉴定存在多处渗漏、开裂,经出卖人多次维修仍无法修复,买受人请求解除合同、赔偿损失具有事实和法律依据。

【裁判要旨】开发商提供的商品是房屋,是购房者乃至整个家庭的重要财产,房屋质量事关百姓生命财产安全,意义重大,确保建设工程质量是建筑企业的法定义务。在处理有关纠纷时除了要考虑双方利益的衡平,更应体现企业社会责任的担当和对社会公平正义的价值导向。徐斌虽然至2016年才向法院提出解除合同,但其自收房后,一直通过物业公司反映、诉讼等方式主张权利,嘉中公司却在数年时间内敷衍搪塞消费者,不积极整改,也未真正解决质量问题。案涉房屋经鉴定存在多处渗漏、开裂,经嘉中公司多次维修仍无法修复,徐斌因而请求解除合同、赔偿损失具有事实和法律依据,应予支持。『南通嘉中置业有限公司与徐斌商品房销售合同纠纷二审民事判决书,审理法院:江苏省南通市中级人民法院,案号:(2019)苏06民终4081号』

  情形5:在保障安全的前提下,房屋舒适程度及配套设施与房屋价值严重不符

 裁判规则八:高档别墅的买受人对房屋品质有较高期待,出卖人负有交付较高质量标准的义务,承担较为严格的瑕疵担保责任。此时买受人对该房屋的“正常居住使用”不仅以安全为条件,还应具备与房屋价值相当的舒适度,与之相当的配套设施环境。明显低于这些条件,也应视为“严重影响居住使用”,买受人享有商品房买卖合同的解除权。

【裁判要旨】至交房之日,房屋仍没有排气、通风孔,房顶、墙面渗水,地板电视背景墙未完工,负一楼和一楼墙面发霉。这些问题显然符合“无法正常居住使用质量问题”的约定,必须修复。本院认为,上述这些问题已经达到“严重”程度。且已经达到“严重影响正常居住使用”程度。且本案根据双方提交证据,特别是碧桂园房地产开发公司的自认维修记录,在经过多次维修后,有的问题仍未解决,仍达不到正常居住的要求。况且,被上诉人余四文购买的是精装别墅,是碧桂园的样板房,故对该房屋的“正常居住使用”不仅以安全为条件,还应具备与房屋价值相当的舒适度,与之相当的配套设施环境。明显低于这些条件,也应视为“严重影响居住使用”。因此,本案无论是法定解除权还是约定解除权,被上诉人余四文都已取得。『平江碧桂园房地产开发有限公司、余四文商品房预售合同纠纷二审民事判决书,审理法院:湖南省岳阳市中级人民法院,案号:(2020)湘06民终600号』

  情形6.出卖人未妥善配合对房屋质量的司法鉴定,推定房屋质量问题存在

裁判规则九:买受人提出房屋出现质量问题并严重影响正常的居住使用,申请对房屋是否符合设计要求、结构是否安全等问题进行司法鉴定,但因出卖人没有按鉴定机构要求提供施工过程资料而未能进行鉴定,推定房屋质量问题存在,并严重影响正常的居住使用,买受人有权要求解除商品房买卖合同。

【裁判要旨】在本案中,原告提出了包括二层南侧卫生间入口墙面倾斜(承重墙)、二层楼梯墙面与八角厅不在一条线等八处质量问题,被告对此予以否认。原告提出以上问题属于质量问题并严重影响正常的居住使用,申请对房屋是否符合设计要求、结构是否安全等问题进行司法鉴定,但因被告没有按鉴定机构要求提供施工过程资料而未能进行鉴定。根据《建设工程质量管理条例》第十七条规定,被告作为建设单位依法应当将鉴定需要的资料建立档案,且被告并未提供证据证实其已经将档案资料移交给相关部门,故此本院认定原告要求的鉴定未能进行,责任在于被告,并认定原告提出的问题存在,现作为买受人的原告提出解除合同,本院予以支持。『孙伟与天津合生珠江房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书,审理法院:天津市第一中级人民法院,案号:(2015)一中民四终字第0975号』

  03

一般质量瑕疵

房屋的质量瑕疵尚未影响买受人的正常居住和使用,意味着房屋仅仅存在一般质量瑕疵,此时买受人可请求出卖人承担修复责任,但不能仅以此为由径行要求解除商品房买卖合同。此时虽然达不到解除商品房合同的依据,但可以作为买受人另行主张赔偿损失的依据。

  裁判规则十房屋在买受人现场验收时确实存在门边破损、局部渗水等问题,但该问题处于可予修复完善之范围内,尚未影响至房屋买卖合同目的实现之严重程度,系为质量瑕疵,买受人可要求出卖人承担修复等违约责任,但不得以此为由拒收房屋或解除商品房买卖合同。『郑珍、北海市中安房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书,审理法院:北海市中级人民法院,案号:(2019)桂05民终994号』

  裁判规则十一经鉴定,房屋虽出现一些质量问题,但并不影响结构安全,且存在的质量问题可以修复,结合买受人仍在房屋中居住的事实,可以认定房屋存在的质量问题并未达到严重影响居住使用的程度,买受人以此为由主张解除商品房买卖合同,依据不足。『王靖权、冯雏商品房预售合同纠纷二审民事判决书,审理法院:温州市中级人民法院,案号:(2019)浙03民终1822号』

  裁判规则十二房屋存在漏水、墙面渗水、门窗密封不严、小露台地面高于室内等质量问题,并不影响买受人的正常居住适用,属于一般质量问题,可以通过维修予以解决,直接解除合同不利于维护交易安全和稳定性。『崔辉与武汉东湖恒大房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案二审民事判决书审理法院:武汉市中级人民法院,案号:(2014)鄂武汉中民终字第00296号』

  裁判规则十三:虽经鉴定该商品房存在部分质量问题,如墙面平整度及垂直度不满足规定要求、卫生间防水高度不足、顶板平整度不够、客厅栏杆锚固方式与设计不一致、门窗洞口尺寸与设计不一致、外墙饰面砖施工质量不满足规范要求等,但上述质量问题并非房屋地基基础和主体结构质量不合格,不符合双方约定或法律规定的退房或解除合同的条件。『邱忠银、陈艳商品房销售合同纠纷二审民事判决书,审理法院:四川省泸州市中级人民法院,案号:(2018)川05民终475号』

04

结 语

结合《房屋建筑工程质量保修办法》第七条的规定,在正常使用条件下,房屋建筑工程的最低保修期限为:(1)地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;(3)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;(4)电气管线、给排水管道、设备安装为2年;(5)装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。该条款仅仅是规定了质量瑕疵的维修责任,并不要求出卖人在房屋交付使用后应承担不出现质量问题的担保责任。商品房的建造开发系一项浩繁的工程,在主要依靠人工建造的现有技术条件下,存在一定的瑕疵无可厚非,但若不区分质量瑕疵之轻重就赋予买受人解除合同的权利,显然会导致开发商负担过重,亦不利于交易秩序之稳定。